Автор Тема: Снижение % ставки по ипотеке  (Прочитано 6839 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн НЕЛЬСОН

  • VIP
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2735
  • Пол: Мужской
  • 89261435722
    • Просмотр профиля
Привет всем. Довелось мне в начале 2015 года влезть в ипотеку. Процентная ставка была аж 15,65, Кризис и доллар... Ключевая ставка резко скаканула. Сбербанк об этом официально молчит, но можно прийти в отделение, в котором вы брали ипотеку и написать заявление на снижение ставки. Это касается клиентов, у кого 13% и выше. Таким образом я на ровном месте снизил себе платеж на 5 тыщ. Я просто делюсь инфой. Может кому то будет полезно. Вы держитесь здесь, вам всего доброго, хорошего настроения и здоровья.



Оффлайн Mazaika

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1663
  • Карма: 20
  • Пол: Женский
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #101 : 11.01.18, 11:52:05 »
Расскажешь потом,   Серёг как оно

Оффлайн Gepard

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 8049
  • Карма: 668
  • Пол: Мужской
  • у меня тоже есть текст под аватаром ))
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #102 : 11.01.18, 12:10:43 »
а) Тело долга вообще не гасим, платим только процент. Вечно. В конце жизни вселенной разом гасим тело долга.  Это идеальный случай "процентов вперед".
Но это ведь не проценты вперёд, а закономерная оплата процентов за пользование деньгами банка? Причём оплата после месяца пользования, а не за предстоящий месяц авансом.

В текущих условиях России, в сочетании с большими процентами - аннуитетные платежи это проценты вперед. И весьма опасны для граждан. Если что-то случится в первые 20-30% от времени ипотеки или кредита - вы с удивлением обнаружите, что ваш долг банку почти и не изменился.
Но это ведь известно изначально, когда человек берёт кредит? Он видит и знает, как будет гасить тело долга (почти никак в случае максимального уменьшения ежемесячного платежа и отсутствия доп.вливаний для гашения тела долга).

Человек осознанно (ну, ведь так?) идёт на такие условия.

Дифференцированные или комбинированные схемы гораздо эффективнее. Пусть и дороже на первых этапах.
Но суть всё такая же. Мы всё равно каждый месяц будем платить проценты за использование денег. Ничто не мешает при аннуитете каждый месяц дополнительно гасить тело долга - в этом случае фактически получается дифференциальные платежи )

Поэтому я вообще не вижу разницы между этими схемами. Если грубо, то берём аннуитет, максимально снижая ежемесячный платёж и уменьшая риски того, что в какой-то месяц не сможем заплатить большой обязательный платёж. Далее если есть деньги, дополнительно гасим тело долга. В случае дифференциальных платежей (тяжело на первых этапах) - это обязательная составляющая. В случае аннуитета - добровольная.
Живём дальше... ;)

Оффлайн Matiz

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2256
  • Карма: 75
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #103 : 11.01.18, 12:39:34 »
Но это ведь не проценты вперёд, а закономерная оплата процентов за пользование деньгами банка? Причём оплата после месяца пользования, а не за предстоящий месяц авансом.
Да. Это так.
Но это ведь известно изначально, когда человек берёт кредит? Он видит и знает, как будет гасить тело долга (почти никак в случае максимального уменьшения ежемесячного платежа и отсутствия доп.вливаний для гашения тела долга).

Человек осознанно (ну, ведь так?) идёт на такие условия.
 
Почти так. Кроме совсем клинических случаев.

Ничто не мешает при аннуитете каждый месяц дополнительно гасить тело долга - в этом случае фактически получается дифференциальные платежи )

Поэтому я вообще не вижу разницы между этими схемами. Если грубо, то берём аннуитет, максимально снижая ежемесячный платёж и уменьшая риски того, что в какой-то месяц не сможем заплатить большой обязательный платёж. Далее если есть деньги, дополнительно гасим тело долга. В случае дифференциальных платежей (тяжело на первых этапах) - это обязательная составляющая. В случае аннуитета - добровольная.

А вот это уже не так.
В условиях абсолютной финансовой грамотности - это было бы так.
Но реальность другая.
Как выглядит реальность:
Жена: "Милый, нам пора менять квартиру, я хочу еще ребенка. Но денег нет, давай возьмем ипотеку."

Муж: "Ох...Ну что ж, давай. Сколько мы сможем платить, как ты думаешь? С твой зарплаты тысяч 50, с моей -100. Это получится...ммм..."

Банк: "Только сегодня! Всего 16.5% годовых, плюс страховка, ну и еще пара комиссий. Берите, не пожалеете!. Итого вы сможете взять ...10 миллионов на 20 лет"

Жена:" О да! Мы переедем в квартиру мечты, поближе к маме! Берем-берем-берем!"

М:" Кхм...Платить конечно много, но и детей хочется. Да и любимая будет счастлива. Только вот теща рядом...Ну что ж делать, берем. А там глядишь и зарплату втрое поднимут, тогда все погасим досрочно"

Голос разума: " Ничего, что у тебя подушки безопасности совсем нет? И переплата адова? И ремонт делать нужно будет?..."

М: " Пофиг. Мужик я или нет ? Разберемся. Заверните!"
.....
Спустя три года
....
Ж: " Нам жрать нечего, понимаешь ты это ?!!"

М: " А что делать ? 142 тысячи вынь да положь ежемесячно. Кто ж знал, что в декрете тебе зарплату платить не будут, а у меня зарплату порежут ? Скажу спасибо, что вообще не уволили. Дура! Послушал тебя тогда...Расплатились млять досрочно, ага"

М+Ж " Рефинанс, нам нужен рефинанс! В другом банке процент меньше, да и срок можно больше взять"

Б: " Ну что ж делать... нам с вами было хорошо. Хотите уйти - пожалуйста. Только сначала урегулируем вопрос оставшегося долга. Вы платили нам 36 месяцев по 142 тысячи, итого сократили свой долг на ...минуточку...на 249 тысяч рублей. Так что с вас 9 751 000 и валите давайте к конкурентам. А через 36 месяцев обязательно возвращайтесь, мы вас тоже с удовольствием рефинансируем"

М+Ж" Штаааа ?"

Б:" А какие вопросы ? Вы договор читали ? Подписали. В чем я вас обманул ? Да ни в одной цифирке не обманул. Все честно и по закону. И никаких процентов вперед, заметьте"   

ГР:" А я говорил...Дебилы млять"

Спасибо за внимание, вы прослушали сценку из московской ипотечной жизни. Все цифры и диалоги почти выдуманные. За реальными примерами - на banki.ru , там их тонны. 


Оффлайн НЕЛЬСОН

  • VIP
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2735
  • Пол: Мужской
  • 89261435722
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #104 : 11.01.18, 12:40:24 »
ого! Тинькоф причину назвал! Многие банки без объяснения причины отказывают.

Оффлайн last apostol

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1073
  • Карма: 61
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #105 : 11.01.18, 12:45:58 »
Матиз, спасибо за дискуссию. Я рад, что она получилась выдержанной.

Тем не менее, считать Вы можете что и как угодно. Сам факт от этого не меняется. Процентов вперед - нет.

Оффлайн Matiz

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2256
  • Карма: 75
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #106 : 11.01.18, 13:12:56 »
Матиз, спасибо за дискуссию. Я рад, что она получилась выдержанной.

Тем не менее, считать Вы можете что и как угодно. Сам факт от этого не меняется. Процентов вперед - нет.
Взаимно.
Отмечу только, что формулировку "проценты вперед" приписали мне именно Вы в июле прошлого года :)
И я тогда же уточнил, что речь именно о терминологии, применительно к практическим случаям из жизни, никак не к собственно математической методике начисления процентов банком.
Проценты вперед или внезапные(ТМ) проценты или внезапный остаток долга, называть можно как угодно. Суть не поменяется.

Оффлайн Gepard

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 8049
  • Карма: 668
  • Пол: Мужской
  • у меня тоже есть текст под аватаром ))
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #107 : 11.01.18, 13:30:34 »
Но реальность другая.
Но тут человеческий фактор, получается (не взвесил, не разобрался). К банкам вопрос лишь в том, что оставляют людей неосведомлёнными что ли. Потому для них что-то и оказывается удивительной новостью через три года.

Почти так. Кроме совсем клинических случаев.
Только если опустить эти "клинические случаи", значит человек осознанно шёл. А если осознанно - значит разобрался всё же и неожиданностей из приведённой истории у него же не будет?

Живём дальше... ;)

Оффлайн Mazaika

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1663
  • Карма: 20
  • Пол: Женский
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #108 : 11.01.18, 15:14:40 »
ого! Тинькоф причину назвал! Многие банки без объяснения причины отказывают.
Да , это так здорово  :ag: :ay:

Оффлайн fair

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2142
  • Карма: 156
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #109 : 11.01.18, 16:19:59 »
Мне сегодня тинькоф отказал с формулировкой " поскольку был использован материнский капитал рефинансирование невозможно "
НУ тогда прямой путь к рефинонсированию
Жизнь трудная штука сегодня ты, завтра тебя....

Оффлайн Mazaika

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1663
  • Карма: 20
  • Пол: Женский
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #110 : 11.01.18, 16:31:58 »
у меня вторичка

Оффлайн Карбофос

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1725
  • Карма: 248
  • Пол: Мужской
  • Тутошний "Бин Ладан"
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #111 : 11.01.18, 19:49:26 »
Тут немного о другом речь шла. Процитирую сам себя:
А процентов вперед, разумеется, нет. В мире эльфов. Напомню, что речь шла именно о рефинансировании относительно свежих ипотек(2-3 года).
Берем кредитный калькулятор, смотрим. Допустим сумма 5 миллионов, 15 лет, 15.65% (опускаем всякие комиссии, страховки и проч, с ними еще грустнее).
Допустим, что ипотеку взяли 2 года назад и теперь хотим рефинансироваться (например, хотим уменьшить ежемесячные платежи, кризис же).

За эти два года мы заплатили банку 1 миллион 752 тысячи. Но общая сумма долга у нас уменьшилась на...181 тысячу, упс. И должны мы теперь банку 4 миллиона 809 тысяч.
То есть за эти два года мы заплатили более 1.5 миллиона только процентов, практически не изменив общую задолженность.
Если это не "проценты вперед", то что это ?

Другое дело, что если теперь получится взять ипотеку на оставшиеся 4.8 млн на оставшиеся 13 лет под 12.5% - это действительно даст чистую экономию в 10 тысяч ежемесячно и это выглядит вполне разумно (только не забыть про комиссии/страховки).

Но по человечески это все равно будет очень и очень обидно. Два года платить по 73 штуки в месяц впустую, чтобы теперь взять кредит на эту же сумму...

+1
Вот именно это и имелось ввиду. А формулировки - от лукавого......
Когда делали перерасчет в других банках, то конечная сумма + выплаченное = огорчение, а если к этому добавить страховку крыши и инвалидности в другой страховой с повышенной ставкой и без скидок = совсем грусть.....
Да, согласен, ежемесячный платеж чуть меньше (для меня это не актуально), а соотношения процент/погашение долга не многим отличается, да и новую страховку требуют сразу всю сумму за год (примерно 1% от суммы долга, а он мало изменился) и старую (еще действующую) никто не вернет......
Опять надо все подгадывать под конец страховки и одобрение другого банка.

И в конце всего этого наступает всей выгоде пшик
"Скромнее надо быть!" - сказал валенок, пиная колесо джипа...

Оффлайн Buck

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 2211
  • Карма: 129
  • Пол: Мужской
  • Dura lex, sed lex
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #112 : 11.01.18, 23:01:43 »
Процентов вперед конечно нет, но если чисто математически посчитать проценты по кредиту в первую треть срока (ну я условно) при аннуитетных платежах, можно крайне удивиться, что реальная ставка вышла просто астрономической, опять таки в зависимости от того, как рано произошло досрочное погашение. Matiz совершенно прав. Чем раньше перекредитовка, тем большее попадалово. Поэтому очень ограниченное число банков соглашается на дифференцированные платежи. По ипотеке не знаю, а вот по потребительским то и вообще единицы, поскольку народ почему то считает нужным их погашать досрочно.

Оффлайн Beer

  • VIP
  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 912
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #113 : 11.01.18, 23:14:53 »

Да, согласен, ежемесячный платеж чуть меньше (для меня это не актуально), а соотношения процент/погашение долга не многим отличается, да и новую страховку требуют сразу всю сумму за год (примерно 1% от суммы долга, а он мало изменился) и старую (еще действующую) никто не вернет......
Опять надо все подгадывать под конец страховки и одобрение другого банка.

И в конце всего этого наступает всей выгоде пшик
Частично страховка возвращается
Отстаивая свои ограничения ты лишаешь себя Всемогущества.  Р. Бах

Оффлайн YuSer_1988

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 753
  • Карма: 12
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #114 : 12.01.18, 11:51:07 »
очень ограниченное число банков соглашается на дифференцированные платежи. По ипотеке не знаю, а вот по потребительским то и вообще единицы, поскольку народ почему то считает нужным их погашать досрочно.
А какие банки сейчас дают с дифференцированным платежом? Был петракомерц и тот закрыли у нас.
Хотел взять кредит на 2 года, а банк выдал только на 4. Естественно я погашу досрочно (вышло даже менее 2х лет. были диф. платежи), зачем растягивать. А с аннуитетным платежом смысла мало отдавать быстрее.

Оффлайн Gepard

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 8049
  • Карма: 668
  • Пол: Мужской
  • у меня тоже есть текст под аватаром ))
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #115 : 12.01.18, 11:53:48 »
А с аннуитетным платежом смысла мало отдавать быстрее.
Почему?
Живём дальше... ;)

Оффлайн alh

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 438
  • Карма: 42
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #116 : 12.01.18, 12:01:46 »
А какие банки сейчас дают с дифференцированным платежом? Был петракомерц и тот закрыли у нас.
Хотел взять кредит на 2 года, а банк выдал только на 4. Естественно я погашу досрочно (вышло даже менее 2х лет. были диф. платежи), зачем растягивать. А с аннуитетным платежом смысла мало отдавать быстрее.
Еще какой смысл, если выбрать уменьшение срока, то это года (при ипотеке)
Нарушение п.1.15. правил форума.

Оффлайн YuSer_1988

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 753
  • Карма: 12
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #117 : 12.01.18, 12:08:59 »
Почему?
Потому что, как говорит Матиз, проценты вперёд.
Беря кредит, рассчитывал какую сумму могу ежемесячно отдавать(это логично). С каждым платежом сумма уменьшалась, я продолжать платить изначальную сумму, и кредит закрыл быстрее в 2 раза. С аннуитетом пришлось бы себя в чём то ограничивать, чтобы раньше погасить. А в конце срока (когда инфляция, доходы растут, бла, бла, бла) гасить раньше уже смысла нет, проценты уже выплачены. Я не банкир, я не знаю как это правильно зовётся, я считал как выгоднее мне. Я считаю диф. платёж выгодней для потребителя (иначе банки от него не отказались)

Оффлайн Wizard

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1592
  • Карма: 205
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #118 : 12.01.18, 14:36:19 »
Потому что, как говорит Матиз, проценты вперёд.
Беря кредит, рассчитывал какую сумму могу ежемесячно отдавать(это логично). С каждым платежом сумма уменьшалась, я продолжать платить изначальную сумму, и кредит закрыл быстрее в 2 раза. С аннуитетом пришлось бы себя в чём то ограничивать, чтобы раньше погасить.
А это непонятно. При аннуитетной схеме можно поступать абсолютно также (только имея еще запас на случай внезапного отсутствия денег). Конечно, аннуитетная схема могла быть и с большей ставкой.

Цитировать
Я считаю диф. платёж выгодней для потребителя (иначе банки от него не отказались)
Это если потребитель сможет платить.
Не всегда. Зависит от имеющихся средств, разности между ставкой и инфляцией и прочих факторов. Только банкам надо реализовывать свой продукт (кредиты) и желательно иметь стабильные доходы. Т.е. в идеале - раздать все деньги кроме резервов и при этом минимизировать риск внезапного иссякания доходов.
С диф. платежом и доходы тоже диф. Нестабильность, что для банка не есть хорошо. Это четко видно по поведению банков - чуть что намечается нехорошее - ставки по вкладам прыгают вверх. Нужны короткие деньги. Если еще и длинные кредиты по сути таковыми не являются - еще хуже. Досрочный возврат - тоже нехорошо. Был клиент - и внезапно нету. Хоть деньги и те же, но надо искать нового.

Это если бы как со вкладами и дебетовыми картами - банк внезапно бы закрывал вклад клиента, перечислял на карту денег больше, чем полагающиеся проценты, тем самым изымая их из оборота и уменьшая будущие платежи. 

Кроме того,  большой начальный платеж сразу же срежет часть потенциальных клиентов. А на аннуитетном можно и ставку чуть больше сделать - несильно отпугнет.

Оффлайн YuSer_1988

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 753
  • Карма: 12
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #119 : 12.01.18, 14:46:36 »
А это непонятно. При аннуитетной схеме можно поступать абсолютно также (только имея еще запас на случай внезапного отсутствия денег). Конечно, аннуитетная схема могла быть и с большей ставкой.
Это если потребитель сможет платить.
Не всегда. Зависит от имеющихся средств, разности между ставкой и инфляцией и прочих факторов. Только банкам надо реализовывать свой продукт (кредиты) и желательно иметь стабильные доходы. Т.е. в идеале - раздать все деньги кроме резервов и при этом минимизировать риск внезапного иссякания доходов.
С диф. платежом и доходы тоже диф. Нестабильность, что для банка не есть хорошо. Это четко видно по поведению банков - чуть что намечается нехорошее - ставки по вкладам прыгают вверх. Нужны короткие деньги. Если еще и длинные кредиты по сути таковыми не являются - еще хуже. Досрочный возврат - тоже нехорошо. Был клиент - и внезапно нету. Хоть деньги и те же, но надо искать нового.

Это если бы как со вкладами и дебетовыми картами - банк внезапно бы закрывал вклад клиента, перечислял на карту денег больше, чем полагающиеся проценты, тем самым изымая их из оборота и уменьшая будущие платежи. 

Кроме того,  большой начальный платеж сразу же срежет часть потенциальных клиентов. А на аннуитетном можно и ставку чуть больше сделать - несильно отпугнет.
Вы рассуждаете как кредитор, я как потребитель.

Оффлайн Wizard

  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1592
  • Карма: 205
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Re: Снижение % ставки по ипотеке
« Ответ #120 : 12.01.18, 14:55:29 »
НУ тогда прямой путь к рефинонсированию

А это лихо - 6%. В то время, когда ставки по вкладам приближаются к 9%. То есть кредит на 2-3 миллиона (двушка) будет стоить сравнимо с арендой или даже с квартплатой.
Т.е. имея вначале хотя бы миллион и маткапитал получается совсем непринужденно.