как кто думает - цены на квартиры вырастут или упадут в ближайшие полгода?

[Albatross]

с одной стороны - кризис, у народа нет денег, ипотеку не дают->квартиры покупают меньше->цены падают

с другой стороны - кризис, инфляция, бакс растет, народ ищет, куда вложиться, чтобы не потерять деньги->квартиры покупают больше->цены растут

опять же - кризис, застройщики разоряются, предложение на рынке уменьшается->цены растут


кстати, последние цены:
ялагинские аллеи - однушка - 2600
новое ялагино - однушка - 2900

площадь порядка 43-45 кв метров, срок сдачи домов в обоих случаях - первая половина следующего года.
новое ялагино дороже, потому как типа комфорт класс, лифты мицубиси, материалы получше, и пр.

Опять же, кроме этих двух новостроек, в Электростали особо не строят больше.

[Tabula Rasa]

А где момент возьмется?
Будут дешевле продавать строящееся/построенное что ли?
Или новые будут строить дешевле? А оно застройщику надо, вкладываться в стройку чтоб за копейки потом квартиры отдавать? Новое северное вон забросили строить, пустырь уже второй год зарастает. Рекламировали все старт продаж - а кран как валялся за забором так и валяется.

Да, будут дешевле подавать уже построенные метры. И оно застройщику надо, чтобы возвращать кредиты. См. что я писал выше. А новые строить не прекратят те, у кого будет доступ к более дешевым кредитным деньгам. Вон на Ялагина стройки не останавливаются ни на день.

[Vovkin]

так все таки не самое выгодное вложение. 1,50
Ляма вложили + еще 4-5 лет кладете что б оплатить долг и начинать иметь 20 от сдачи. А могли б просто тупо получать 15 штук процентами по текущей ставке. А если б баксы купили, то удвоили б капитал. И опять мы приходим к тому что на квартиру вы потратите в итоге 3,5 ляма + проценты, а иметь будите 20 тыс от сдачи. Через 5 лет вам квартиру загадят и привет еще надо вложить  200-300 и более что б все обновить и сдать за нормальные деньги, ну или как есть но уже за 10-12)   а лет через несколько может вообще будите сдавать что б хоть коммуналку покрыть, за последние 10 лет просто строительный бум, кризис рано или поздно пройдет и начнется новая волна строительства и только ленивый не будет иметь « инвестиционные» квартиры)))

Откройте любой онлайн кредитный калькулятор в интернете.
Если берется кредит 2 млн рублей на 5 лет, то переплата составит примерно 750 тыс. рублей.
Т.е. в течении 5 ти лет надо отдать 2.750.000 рублей. Т.е. квартира обойдется в 1.500.000(первоначальный платеж) + 2.750.000 = 4.250.000 рублей.
При этом за 5 лет от сдачи будет получено 20000*12*5 = 1.200.000 рублей.
Что получаем. 4.250.000 - 1.200.000 = 3.050.000 рублей. Т.е. квартира получилась на 450 тыс. руб. дешевле даже.
Или по другому... Вам за 5 лет надо будет отдать как я писал 2.750.000 рублей, от сдачи получите 1.200.000 рублей.
В итоге 2.750.000 - 1.200.000 = 1.550.000 руб. Т.е. Взяли у банка 2.000.000 руб. А отдать из своих денег придется 1.550.000 руб. Те же 450 тыс. выгоды.
Что касается сдачи и того что квартиру умудохают за это время...Просто селить надо нормальных людей, а не таджиков.
Теперь рассмотрим ваш вариант с депозитом.
Берем те же условия. Есть 1.5 ляма сразу и в течении 5 ти лет есть возможность добрать еще 1.550.000 рублей (см. выше).
1.550.000 / 5 = 310.000 руб в год.
Ставку по депозиту возьмем 10%. Это примерно уровень сбера и втб.
Получаем....
через 1 год год - 1.500.000 * 1.1 + 310.000 = 1.960.000
через 2 года      - 1.960.000 * 1.1 + 310.000 = 2.466.000
через 3 года      - 2.466.000 * 1.1 + 310.000 = 3.022.600
через 4 года      - 3.022.600 * 1.1 + 310.000 = 3.634.860
через 5 лет        - 3.634.860 * 1.1 + 310.000 = 4.308.346
т.е. через 5 лет у вас будет 4.308.346 рублей. Да получается вроде как побольше исходной стоимости квартиры в 3.5 млн, но не в разы.
При этом за 5 лет произойти с деньгами может все что угодно. Дефолт, кризис - заморозка счетов, инфляция. В общем сидишь и очко играет.
Следишь за курсом доллара и котировками нефти )))
А короткая ипотека (не более 5-7 лет) это уже стены, которые никуда не денутся.
Кстати при ипотеке само жилье, ваша жизнь и трудоспособность страхуются. Так что дополнительный фактор спокойствия.

[Albatross]

При всех этих расчетах выгоды за 5 лет все время забывают, что все эти 5 лет можно жить в отдельной нормальной своей квартире, а не снимать/жить в убитой хрущевке.
5 лет нормальной жизни это многого стоит.

у меня есть друг, который все планирует и рассчитывает, и чё, уже скоро 40, живет всё время непонятно где. Зато тоже считает, что покупать квартиру невыгодно.

[апрель]

При всех этих расчетах выгоды за 5 лет все время забывают, что все эти 5 лет можно жить в отдельной нормальной своей квартире, а не снимать/жить в убитой хрущевке.
5 лет нормальной жизни это многого стоит.

у меня есть друг, который все планирует и рассчитывает, и чё, уже скоро 40, живет всё время непонятно где. Зато тоже считает, что покупать квартиру невыгодно.

ни кто не забыт) Давайте посчитаем, например 1-ка в новом доме на Ялагина стоит примерно 3 мил. ремонт + мебель еще 1 мил. итого надо вложить 4 мил., что б жить в своей квартире и еще платить коммуналку примерно 3 тыс. в месяц (свет воду не считаем). Либо вы деньги кладете в банк, сейчас ставка если не в сбере в среднем 12%, т.е. 40 тыс в месяц, а снимаете на том же Ялагина, в новом доме с хорошим ремонтом, можно найти варианты квартир сдающихся в первые, за 20-22 итого вы в плюсе минимум на 20 тыс. И через 5 лет у вас на счету с учетом того, что снимать только половину процентов на съем будет 5,350 мил. Будет ваша квартира столько стоить через 5 лет? Не факт, последние 7-8 лет квартиры топчутся на месте. В кризис 08 года, знакомый так же в панике что б не потерять деньги купил квартиру, ну и что, сначала они подешевели, сейчас только-только цена на нее восстановилась, а завтра может опять упасть. 

[Mz]

Да просто в этой стране можно проснутся утром и на 4,5 млн руб. купить бутылку водки и хвост селедки.
В неспокойное время лучше иметь недвижимость, чем депозит.

[апрель]

Да просто в этой стране можно проснутся утром и на 4,5 млн руб. купить бутылку водки и хвост селедки.
В неспокойное время лучше иметь недвижимость, чем депозит.

с этим трудно не согласиться.

[Albatross]

ни кто не забыт) Давайте посчитаем, например 1-ка в новом доме на Ялагина стоит примерно 3 мил. ремонт + мебель еще 1 мил. итого надо вложить 4 мил., что б жить в своей квартире и еще платить коммуналку примерно 3 тыс. в месяц (свет воду не считаем). Либо вы деньги кладете в банк, сейчас ставка если не в сбере в среднем 12%, т.е. 40 тыс в месяц, а снимаете на том же Ялагина, в новом доме с хорошим ремонтом, можно найти варианты квартир сдающихся в первые, за 20-22 итого вы в плюсе минимум на 20 тыс. И через 5 лет у вас на счету с учетом того, что снимать только половину процентов на съем будет 5,350 мил. Будет ваша квартира столько стоить через 5 лет? Не факт, последние 7-8 лет квартиры топчутся на месте. В кризис 08 года, знакомый так же в панике что б не потерять деньги купил квартиру, ну и что, сначала они подешевели, сейчас только-только цена на нее восстановилась, а завтра может опять упасть.

Ну условно, за 3 млн на ялагина однушку я бы тоже не покупал.
За такие деньги можно в балашихе/железке найти. Ну или чуть дороже.

[Vovkin]

ни кто не забыт) Давайте посчитаем, например 1-ка в новом доме на Ялагина стоит примерно 3 мил. ремонт + мебель еще 1 мил. итого надо вложить 4 мил., что б жить в своей квартире и еще платить коммуналку примерно 3 тыс. в месяц (свет воду не считаем). Либо вы деньги кладете в банк, сейчас ставка если не в сбере в среднем 12%, т.е. 40 тыс в месяц, а снимаете на том же Ялагина, в новом доме с хорошим ремонтом, можно найти варианты квартир сдающихся в первые, за 20-22 итого вы в плюсе минимум на 20 тыс. И через 5 лет у вас на счету с учетом того, что снимать только половину процентов на съем будет 5,350 мил. Будет ваша квартира столько стоить через 5 лет? Не факт, последние 7-8 лет квартиры топчутся на месте. В кризис 08 года, знакомый так же в панике что б не потерять деньги купил квартиру, ну и что, сначала они подешевели, сейчас только-только цена на нее восстановилась, а завтра может опять упасть.

Ну давай те посчитаем ваш пример...
Значит говорите 3.000.000 + 1.000.000(ремонт+мебель) = 4.000.000 руб. Чтобы при таком раскладе заселиться и влезть в ипотеку у вас должно быть как минимум 1.500.000 руб на руках.
1.000.000 - это ваш ремонт и мебель. 500.000 - первоначальный платеж по ипотеке. Сама ипотека 2.500.000 руб.
2.500.000 руб на 5 лет под 14% - это примерно 58.000 руб ежемесячный платеж. + коммуналка 3.000 руб. Итого 61.000 руб. в месяц.
При этом уже живем в своих стенах.
Теперь вариант накоплений...  Берем теже исходные значения. Есть 1.500.000 руб уже. И есть ежемесячно свободные деньги 61.000 руб. Снимать это минус 21.000 руб.
Итого за год копится (61.000 - 21.000)*12 = 480.000 руб.
Опять крутим на депозите.
через 1 год год - 1.500.000 * 1.1 + 480.000 = 2.130.000
через 2 года      - 2.130.000 * 1.1 + 480.000 = 2.823.000
через 3 года      - 2.823.000 * 1.1 + 480.000 = 3.585.300
через 4 года      - 3.585.300 * 1.1 + 480.000 = 4.423.830
через 5 лет        - 4.423.830 * 1.1 + 480.000 = 5.346.213
Т.е. получается выгода некоторая, но крааааайне сомнительная. За 5 лет съема вас могут и вытурить, придется искать другую квартиру, переезд. Если у вас семья-дети, то это хлопотно.
Ну и опять же... Рубль у нас ДЕРЕВЯННЫЙ с 91 года и ничего не изменится. Если даже в штатах будет кризис и доллар ослабит свои позиции в мире, то рубль тут же вообще полетит вниз
со свистом. Пример 2008 год. Кризис в США. На пару недель доллар подешевел, а потом взлетел.
Экономика нашей страны проста... Все делается на кредиты. Кредиты дают банки в рублях за бешеные проценты. Сами банки деньги берут за бугром в валюте под маленький процент.
Простая спекуляция. Если за бугром что то плохо и  наши банки перестают получать валюту, то мы тут же улетаем всей страной в полную жопу.

[Tabula Rasa]

Откройте любой онлайн кредитный калькулятор в интернете.
Если берется кредит 2 млн рублей на 5 лет, то переплата составит примерно 750 тыс. рублей.
Т.е. в течении 5 ти лет надо отдать 2.750.000 рублей. Т.е. квартира обойдется в 1.500.000(первоначальный платеж) + 2.750.000 = 4.250.000 рублей.
При этом за 5 лет от сдачи будет получено 20000*12*5 = 1.200.000 рублей.
Что получаем. 4.250.000 - 1.200.000 = 3.050.000 рублей. Т.е. квартира получилась на 450 тыс. руб. дешевле даже.
Или по другому... Вам за 5 лет надо будет отдать как я писал 2.750.000 рублей, от сдачи получите 1.200.000 рублей.
В итоге 2.750.000 - 1.200.000 = 1.550.000 руб. Т.е. Взяли у банка 2.000.000 руб. А отдать из своих денег придется 1.550.000 руб. Те же 450 тыс. выгоды.

Позвольте спросить, ваши расчеты основывались на ставке 13%, так? Я тоже посчитал и у меня так же получилось. Я может чего не знаю, но в каком банке мне СЕЙЧАС дадут ипотеку в 13% - ?   

Еще один момент: если мы используем вашу схему, то ежемесячный платеж составит 45 000. Вы меня извините, но много людей в нашем городе готовы взять такой кредит?

Надо на 5 лети вперед видеть экономику России (что в принципе в нашей стране невозможно) и быть уверенным, что каждый месяц на протяжении 5 лет ты будешь способен выложить 45 тыс. Если вы будете потом квартиру сдавать, то часть кредита отобьете, но вдруг вы её купили для собственного проживания - тогда выложите, будьте любезны, по 45 000 каждый месяц.

Рубль у нас ДЕРЕВЯННЫЙ с 91 года и ничего не изменится. Если даже в штатах будет кризис и доллар ослабит свои позиции в мире, то рубль тут же вообще полетит вниз
со свистом. Пример 2008 год. Кризис в США. На пару недель доллар подешевел, а потом взлетел.
Экономика нашей страны проста... Все делается на кредиты. Кредиты дают банки в рублях за бешеные проценты. Сами банки деньги берут за бугром в валюте под маленький процент.
Простая спекуляция. Если за бугром что то плохо и  наши банки перестают получать валюту, то мы тут же улетаем всей страной в полную жопу.

Согласен с вами: каждую неделю ЦБ отзывает где-то лицензию, банки "поджигаются" пачками, о какой стабильности говорить?

Поэтому я за вариант покупки своего жилья, пусть и в ипотеку.

[Mz]

апрель, а Вы не по Ленина 08 сами обитаете?

[Vovkin]

Позвольте спросить, ваши расчеты основывались на ставке 13%, так? Я тоже посчитал и у меня так же получилось. Я может чего не знаю, но в каком банке мне СЕЙЧАС дадут ипотеку в 13% - ?   

Еще один момент: если мы используем вашу схему, то ежемесячный платеж составит 45 000. Вы меня извините, но много людей в нашем городе готовы взять такой кредит?

Надо на 5 лети вперед видеть экономику России (что в принципе в нашей стране невозможно) и быть уверенным, что каждый месяц на протяжении 5 лет ты будешь способен выложить 45 тыс. Если вы будете потом квартиру сдавать, то часть кредита отобьете, но вдруг вы её купили для собственного проживания - тогда выложите, будьте любезны, по 45 000 каждый день отслюнявить.

Да. Ставка 13.35%. Это было год назад. Банк ВТБ. Сейчас естественно такого уже нет.
Вы здраво рассуждаете, платежи приличные, но таковы реалии. Закладываться на 20-25 лет это утопия.
Более менее реально это 5 лет.
Мы обсуждаем некоторую частную ситуацию. Человек уверенно стоит на ногах, имеет приличный доход, свободных 50000 руб в месяц.
И что выгоднее в данном случае. Взять ипотеку на 5 лет, или пять лет копить и жить в это время в съемной.
Если у человека зарплата 25.000 рублей. Работа в конторе, которая в любой момент может сгинуть, то про ипотеку можно даже
не задумываться. Это не для него.

[апрель]

Мы обсуждаем некоторую частную ситуацию. Человек уверенно стоит на ногах, имеет приличный доход, свободных 50000 руб в месяц.
И что выгоднее в данном случае. Взять ипотеку на 5 лет, или пять лет копить и жить в это время в съемной.

А если у человека есть жилье, куда лучше вложить свободные деньги?

[Vovkin]

А если у человека есть жилье, куда лучше вложить свободные деньги?

Зависит от типа личности.
Если вы управленец по натуре, можно попробовать свое дело открыть какое-нибудь.
Ну там какую-нибудь парикмахерскую, кондитерскую.
Если вы исполнитель, то однозначно недвижимость. В нашей стране больше некуда.
Хотя могу еще предложить вложить в свое образование.
Повышение квалификации или вообще владение несколькими специальностями очень
полезно. Вы всегда будете при деле и хорошей зарплатой. Надо постоянно всю жизнь продолжать учиться.
Очень полезно языки знать английский немецкий испанский. Можно место в иностранной компании найти с местным филиалом.
Обзавестись связями и знакомствами международными. В нашей стране в восточной части студенты, например, активно изучают
английский и китайский языки. Китайцы очень уважают русских владеющих китайским.
Если немного поиронизировать, то образ "непотопляемого" человека живущего в России - это
Три высших образования - техническое, экономическое, юридическое.
Шесть языков - английский, немецкий, французский, испанский, арабский, китайский.

[HaS]

Если вы исполнитель, то однозначно недвижимость. В нашей стране больше некуда.

Вы про инвестиционные фонды слышали?

[Vovkin]

Вы про инвестиционные фонды слышали?

Это тоже лотерея. Инвестиции - это может прибудет, а может убудет.
Вот сразу смотрим.
https://ru.wikipedia.org/wiki/Инвестиционный_фонд
ключевая фраза оттуда...
"инвестирования через покупку ценных бумаг, а не реальных производственных активов".
Обвал экономики - Обвал ценных бумаг - Досвидос денежки (причем они уже не вернутся).
Тем более речь ведем не про то, чтобы заработать, а про то чтобы ЗАКРЕПИТЬ и НЕ ПОТЕРЯТЬ.
Поэтому и ответ однозначный - НЕДВИЖИМОСТЬ.

[buxer]

Вкладываться в квартиру или дом можно только в том случае, если там Вы будете жить. Русские рожают в основном по 1 ребенку, а то итого меньше. Будущее будет такое, что у русских будет куча квартир, оставшихся в наследство, которые нужно будет сдавать другим национальностям, а те, в свою очередь, смогут позволить себе ипотеку. Т.е. первая проблема будет в превышении предложений над спросом, вторая проблема будет в том, что у других национальностей плохое отношение к русским. В результате мы имеем то, что в долгосрочной перспективе покупка квартиры для вложения денег не подойдет.

Дальше, ипотека на 5 лет. Это хорошо, что семья будет отдавать по 50000 за квартиру. Только у меня один вопрос. Предположим доход семьи - 100000 рублей. Если нефть опустится до 20 рублей, то доллар будет стоить 150. Как 5 лет жить на 300$ в месяц, если, к примеру, 1 единица китайской одежды стоит 20-50$?

[Tabula Rasa]

Это тоже лотерея. Инвестиции - это может прибудет, а может убудет.
Вот сразу смотрим.
https://ru.wikipedia.org/wiki/Инвестиционный_фонд
ключевая фраза оттуда...
"инвестирования через покупку ценных бумаг, а не реальных производственных активов".
Обвал экономики - Обвал ценных бумаг - Досвидос денежки (причем они уже не вернутся).
Тем более речь ведем не про то, чтобы заработать, а про то чтобы ЗАКРЕПИТЬ и НЕ ПОТЕРЯТЬ.
Поэтому и ответ однозначный - НЕДВИЖИМОСТЬ.

Недвижимость в качестве инвестиций - тот же Инвест фонд. Лотерея. Сегодня недвига растет, завтра падает. Сегодня тут жить комфортно, завтра вокруг понастроят 100500 17-24 этажных домов и половину квартир скупят кавказцы и таджики, и цена вашего имущества упадет.

[Vovkin]

Вкладываться в квартиру или дом можно только в том случае, если там Вы будете жить. Русские рожают в основном по 1 ребенку, а то итого меньше. Будущее будет такое, что у русских будет куча квартир, оставшихся в наследство, которые нужно будет сдавать другим национальностям, а те, в свою очередь, смогут позволить себе ипотеку. Т.е. первая проблема будет в превышении предложений над спросом, вторая проблема будет в том, что у других национальностей плохое отношение к русским. В результате мы имеем то, что в долгосрочной перспективе покупка квартиры для вложения денег не подойдет.

Не с того конца зашли. Русские потому и не рожают, что менталитет,  в отличии от южан, не склонен плодить нищету.
Если не где жить и не на что купить, то и заводить детей нет смысла.
Это другие нации более неприхотливые. Могут по 20 человек в однушке на 32 кв.м. жить. Русские привыкли к комфорту.

Дальше, ипотека на 5 лет. Это хорошо, что семья будет отдавать по 50000 за квартиру. Только у меня один вопрос. Предположим доход семьи - 100000 рублей. Если нефть опустится до 20 рублей, то доллар будет стоить 150. Как 5 лет жить на 300$ в месяц, если, к примеру, 1 единица китайской одежды стоит 20-50$?

Если доллар стал 150 рублей - это уже дефолт. Вы уже не про китайскую одежду будете думать, а про то чтобы покушать где то найти.
Будете вторую работу искать, подработку. В общем крутиться как то. Это если вы нормальный человек.
Если нет, то в лучшем случае запой, в худшем башкой вниз с моста. Но это уже печалька конечно.
На самом деле рынок саморегулирующаяся система. Увеличение курса доллара, это просто первая резкая стадия сильной инфляции.
Постепенно, но меньшими темпами будут и зарплаты подниматься и безработица расти.
Например есть две конторы, которые занимаются чем то одинаковым. У каждой в штате 5 человек (т.е. 5 + 5) с зарплатами 30 тыс. рублей.
И тут все эти десять человек начинают вопить: "Едрен-батон, рубль обвалился, все дорожает, денег не хватает" и митингуют, требуют
повышения зарплаты. Ну все логично в принципе. Но дополнительных денег у этих двух контор нет. Что происходит дальше...
Эти две конторы сливаются в одну. Оставляют только 5 лучших из 10-ти, делают им зарплату условно в два раза больше (60 тыс). Остальные
на улицу. Но эти пятеро за свое место и зарплату должны будут выполнять больше работы хотя бы в 1.5 раза больше. Вот тут и скажется
ваша квалификация. Естественно оставят того, кто работает более эффективно и продуктивно. Говоря простым языком, вы должны уметь
и сена накосить и корову подоить. )) А если вы только пасьянсик сидели раскладывали или в танчики гоняли, то можете это и дома делать
за свой счет ).

[Vovkin]

Недвижимость в качестве инвестиций - тот же Инвест фонд. Лотерея. Сегодня недвига растет, завтра падает. Сегодня тут жить комфортно, завтра вокруг понастроят 100500 17-24 этажных домов и половину квартир скупят кавказцы и таджики, и цена вашего имущества упадет.

Это самый надежный инвест фонд.
Приведите пример какого-нибудь района Москвы или Подмосковья, где цена квартиры упала из-за того, что понастроили 100500 домов и заселили их южанами.
Там где  продолжают строит дома быстро инфраструктура растет. Магазины, сады, школы, дороги и цена только растет.
Полно мест, где сначала была полная дыра, в которой два-три дома строили. Потом туда еще пяток другой домов, микрорайончик начинает обживаться и становится
очень цивильным.

[апрель]

Будущее будет такое, что у русских будет куча квартир, оставшихся в наследство, которые нужно будет сдавать другим национальностям, а те, в свою очередь, смогут позволить себе ипотеку.

Да, но жилой фонд сильно изношен, у нас не Москва, старые дома не расселяют и на их месте новые высотные не строят. Сколько еще простоят старые 5- ти этажки?